Despojos Inmobiliarios, el robo de patrimonio

Tener acceso a la vivienda es un derecho del que no todas las personas pueden gozar y miles de familias viven hoy bajo el asedio de criminales dedicados al despojo ante la ausencia o complicidad de autoridades.

El caso de la señora Carlota, presunta víctima del despojo de su vivienda en Chalco Estado de México y que terminó asesinando a dos personas, puso de nuevo en la agenda pública un fenómeno que se ha venido recrudeciendo, particularmente en los últimos cinco años.

Es el despojo de propiedades que cometen impunemente grupos bien organizados de delincuentes que a veces cuentan con el apoyo de autoridades.

"Carmen" es una mujer adulta mayor que vive en uno de los fraccionamientos más antiguos del municipio de Ecatepec, Estado de México, conjunto de casas unifamiliares que se inauguró en 1966.

No ha sido víctima, pero sabe de casos de personas a las que les han arrebatado su patrimonio.

"Entonces han llegado de noche, han sacado a la gente y ahorita hay cuatro casas que estaban bien, que de momento no supimos qué pasó y ya están en venta, pero no sabemos quién las vende".

El Código Penal Federal y los códigos penales de los estados y la Ciudad de México, reconocen el delito de despojo, como aquel en el que una o varias personas toman posesión de un bien inmueble, casa, departamento, terreno o bodega, sin ser los legítimos dueños y a veces lo hacen de manera violenta.

Ana Lilia Arroyo Vásquez, abogada especialista en temas inmobiliarios y condominales, dijo que quienes cometen este delito lo hacen bajo engaños y en ocasiones de manera violenta.

"Esa persona entra a la fuerza, ya sea por engaños o porque te amenacen o por ciertas circunstancias, te despojan de tu bien inmueble, que es lo que ha estado sucediendo en estos últimos cinco años".

Y son personas adultas mayores, las que se convierten en las principales víctimas por sus condiciones de vulnerabilidad, como lo comentó la señora Carmen.

"Son personas que tienen más o menos el tiempo que yo tengo viviendo aquí, que la mayoría de las personas que vivimos aquí, más de 50 años".

Al respecto, Claudia Morales, coordinadora de Proyectos de la organización Impunidad Cero alertó que se están aprovechando de personas adultas mayores "que en su condición de vulnerabilidad, no tienen acompañamiento jurídico, no tienen familiares cercanos, no tienen una red de apoyo, les hacen firmar documentos que dan apariencia de un traslado de propiedad legítimo".

Otro modus operandi de los criminales invasores es ofrecer préstamos y en garantía piden las escrituras, para luego hacerse de la propiedad.

"Pues precisamente ¿qué te piden para un préstamo?, tus escrituras. Mucha gente cae en esa situación; si te prestan 50 mil pesos, ¿das tus escrituras por esa cantidad? No, pero son personas ya mayores, son personas que no tienen quién las oriente", comentó la señora Carmen, que sabe de vecinos y vecinas de su fraccionamiento, que han sido víctimas de estos engaños.

Un delito impune

Un incentivo perverso para que la delincuencia siga invadiendo propiedades y arrebatándoselas a sus legítimos propietarios, es que en los códigos penales se considera delito menor y con penas de unos cuantos años de cárcel y multas irrisorias.

Del 1 de enero de 2015 al 30 de abril de 2025, se han presentado 282 mil 917 denuncias a nivel nacional.

Los estados de México, Ciudad de México, Jalisco, Puebla y Baja California son las entidades con mayor incidencia, de acuerdo con el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública.

Sólo en los primeros meses de 2025, se presentaron nueve mil 767 denuncias a nivel nacional, tres de cada diez casos se concentraron en la capital del país y el Estado de México, mientras que las entidades con menos casos son Nayarit, Chiapas, Yucatán, Campeche y Tlaxcala.

A decir de la abogada Ana Lilia Arroyo Vásquez, especialista en temas inmobiliarios y condominales, los deslincuentes recurren a varias estrategias:

"Sabes qué, quiero rentar ese departamento, quién es el dueño, o sea, te investigan y si ven que hay muchas propiedades en las unidades que están vacías; qué hacen estas personas, llegan en la madrugada, rompen chapas, rompen candados y entran a quedarse a ser los poseedores de que es mi bien inmueble, cuando no lo es, asegura.

Los municipios de Ecatepec, Tecámac y Nezahualcóyotl en la zona oriente del Estado de México, así como la capital Toluca, concentran la mayoría de denuncias en la entidad.

En los primeros cuatro meses de este año, estos municipios acumularon once mil 283 denuncias.

En Ciudad de México, las alcaldías Iztapalapa reportó dos mil 572 denuncias; Gustavo A. Madero dos mil 296 y en Cuauhtémoc se presentaron mil 622, según datos del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública y las fiscalías de justicia de estas entidades.

Llama la atención que las alcaldías Iztapalapa y Gustavo A. Madero, están conurbadas con los municipios de Ecatepec y Nezahualcóyotl, a los que se suman los municipios de Chalco, Valle de Chalco, Los Reyes e Ixtapaluca, lo que de acuerdo con especialistas, comprueba la operación de bandas especializadas en cometer este tipo de ilícitos en una región muy específica del Valle de México.

A decir de Claudia Morales, coordinadora de Proyectos de Impunidad Cero, el despojo es un delito "en el que en el que participan organizaciones, en el que existe cierto aval por autoridades y en el que se está generando un camino de impunidad, porque no se puede realizar una investigación adecuada".

Las propias autoridades mexiquenses y capitalinas reconocen que en esta zona oriente operan bandas organizadas como sindicato nacional 25 de marzo, sindicato libertad y la unión de sindicatos y organizaciones nacionales.

Y las mismas autoridades no descartan probables vínculos con organizaciones del crimen organizado, como denuncian organizaciones en otras entidades del país, especialmente en zonas metropolitanas como la de Guadalajara y Monterrey y en zonas fronterizas como Tijuana, Baja California, Ciudad Juárez, Chihuahua, y Nuevo Laredo, Tamaulipas.

Autoridades cómplices

A las redes criminales dedicadas al despojo, se suma la complicidad de autoridades, especialmente municipales, que llegan a asociarse con algunos abogados en notarías públicas.

El artículo 395 del Código Penal Federal dice que "se aplicará una pena de tres meses a cinco años y una multa e quinientos pesos a quien cometa el delito de despojo".

Apenas el 1 de mayo de 2025 en el Congreso del Estado de México se presentó un proyecto para reformar el Código Penal de la entidad para castigar hasta con 17 años de prisión este ilícito y en Ciudad de México la propuesta es que sean doce años de cárcel.

Y es que a decir de especialistas, las bajas penas favorecen la impunidad.

"Como eran de cinco años, ah bueno, pago la fianza, no pasa nada, me voy, le entrego el bien inmueble, pero mientras ya vivieron cinco, seis años en el inmueble, mientras tú estás pagando ese bien inmueble en el Infonavit, Fovissste o como lo hayas adquirido", dijo Ana Lilia Arroyo Vásquez, abogada especialista en temas inmobiliarios y condominales.

Otro aspecto que permite que haya impunidad, es la corrupción de autoridades que son cómplices de este delito.

"Hablamos de cómo las autoridades tienen esta relación con algunas organizaciones criminales, lo que sucede es que esa vulneración se aprovecha y se hacen simulaciones de actos legales y entonces se quedan desprotegidas y sobre todo este tipo de población que son las personas adultas mayores", dijo Claudia Morales, coordinadora de Proyectos de Impunidad Cero.

Y en estas redes de corrupción, otros participantes son quienes encabezan notarias públicas.

"Los notarios muchas veces se prestan; te hago un contrato y que tenga fe pública, pero un contrato que tenga fe pública no quiere decir que tú seas el dueño de la propiedad", afirma la abogada Ana Lilia Arroyo

Mientras tanto, el 25 de abril de 2025 se publicó en la gaceta de Gobierno del Estado de México el acuerdo por el que se crea la Unidad especial para la investigación de los delitos de despojo y contra la seguridad de la propiedad y posesión de inmuebles en el Estado de México, que depende directamente de la Fiscalía General de Justicia.

El gobierno de la Ciudad de México, por su parte, instaló en mayo de 2025, una mesa interinstitucional con la participación de las secretarías de Gobierno, Seguridad Ciudadana y la Fiscalía General de Justicia para atender los casos de despojo, pero el resto de entidades de la República no han informado sobre acciones para enfrentar este delito.